作者:[木子] 来源:[基金分析]

发布时间:2007-9-28 19:30:04

      最近,对房地产的调控力度不断加大,“第二套房贷最低首付提至四成”成为最吸引眼球的新政策,这是极为及时、必要的举措,为经济继续平稳发展提供更大的保障。

      在经济发展中,希望不出现任何的泡沫,是不切实际的。泡沫是必然的,而泡沫破裂引发经济调整,也是经济发展的必然规律,这个阶段,从本质上是不可逃避的。但不可逃避的泡沫,亦有好坏之分。区分的标准就在于,是否最终影响到实体经济的深层结构与运行。通俗地说,股票市场的泡沫,属于好泡沫;而房地产市场的泡沫,就属于坏泡沫。股票市场,就算泡沫破裂了,但由于不是直接作用在实体经济层面,所以其影响是有限的;而房地产市场的泡沫一旦破灭,整个银行、金融体系就将受到最直接的冲击,其影响是灾难性的。

      如果股市泡沫破裂是一场重感冒,那么房地产泡沫就是癌症了。世界经济发展历史上,关于这两种泡沫以及相应破裂后的影响,都有很多经典的例子,而其中最为熟知的,就是美国世纪之交互联网狂潮引发的股市大泡沫和破裂,以及日本上世纪八、九十年代房地产狂潮引发的经济大泡沫和破裂。

      有一种错误的观点,认为日本那次的世纪大泡沫是因为股市引发的,而实际上,最终引发其经济大跳水的是房地产泡沫以及泡沫破裂后造成的整个金融体系的严重破损。单纯说股市泡沫,日本那次和美国的互联网泡沫根本无法相比,美国那次连市梦率都炒出来了,纳指更是几个月内就从5000多点崩溃到1000多点,但美国经济并没受到太大的影响。为什么?就是因为房地产泡沫没起来,而银行、金融体系没有受损,实体经济依然健康。

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(图注:最近3年澳门的房价走势。来源:华尔街见闻)

      而美国这次的次级贷风波之所以危险,就是因为来自房地产,一个如此小的波折就引发银行、金融体系的不少震动,由此可见,房地产的问题绝对不会是小问题,其放大效应与对银行、金融体系的影响都是致命的。美国这次之所以还不会出真正的大乱子,就是因为其房地产还没有形成真正的泡沫,因此,暂时还是虚惊一场,但这已足以引起各方警醒。

      比单纯的房地产泡沫更大杀伤力的,就是股市中房地产股票比重太大,在虚实两方面制造房地产泡沫。房地产企业,通过所谓的重估,拉抬自己的股价,从而用极高的价格在市场上圈钱,再去圈地,炒高土地价格与房价,然后再进行重估,开始新一轮恶性循环。没有比这种游戏更能制造恶性经济泡沫的,这绝对是致命的游戏。

      因此,当某些公司戴上世界上最大房地产企业的高帽高呼要去冲击万亿市值并借此大肆高价增发圈钱,有些股票只是因为某房地产企业的注入就连拉几十个涨停之时,这房地产与股市的虚实结合所产生的危机就已经到了不可忽视的地步。在股票市场上做庄的,只要资金链不断,那杠铃还不一样能一直举着?那些大面积囤地的房地产商,本质上和庄家没什么不同,如果他们从资本市场、银行体系上不断补充新鲜血液,那房地产的狂潮是不可能得到平息的。

      中国房地产行业的发展不是太慢而是太快了,必须在相当长时间内限制房地产企业的上市以及再融资,严格控制房地产企业的信贷规模,严厉打击囤地现象。而对房地产的发展,其战略以及政策、资源等的配置,都应该采取双轨制。世界上绝大多数国家与地区对房地产问题的解决,本质上都采取双轨制,而不是单纯地把房地产问题抛给市场。

      面对大多数公民,房子绝对不是奢侈品,而是必需品,必须保证的权利。“居者有其屋”,这就是检验一切房地产政策的最基本标准。对于大多数居民的居住问题,完全市场化的方式是绝对行不通的。而中国的宪法规定土地公有,因此国家的土地必须首先保证所有公民最基本的居住需求,在满足这个需求之后,才谈得上市场化的需求。而对于少数经济能力较强的公民,可以通过市场化方式进行更高标准的房屋消费,其价格可完全由市场供求关系决定。

      总之,房地产问题的处理绝对不能实行“拖”字诀,这问题越迟着手解决,积累的风险将越大,而相应化解的手段也将越少,一旦积重难返,那就是病入膏肓、无药可治。而中国经济的希望,不在于有多少世界级房地产企业,而在于有多少领导世界技术发展潮流、真正有自主创新能力的企业。至于那些过多关系能量、过少技术含量的房地产企业,在财富榜中还是不要太多了。

(本刊特约高级顾问  木子)



最后附上美国20个大中城市的房价指数走势图:10年过去了,如今还没有涨破2006年的高点。

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